Che cos’è la risoluzione del contratto di locazione e quando è possibile recedere?
Se sei proprietario di un immobile e hai la necessità di rientrarne in possesso, oppure sei un inquilino che intende interrompere anticipatamente il rapporto di affitto, è fondamentale conoscere cosa prevede la legge sulla risoluzione del contratto di locazione.

In questo articolo analizziamo in modo chiaro e pratico quando il conduttore può recedere, in quali casi il locatore può risolvere il contratto, come funziona la risoluzione consensuale e quali sono le procedure corrette da seguire. Completa la guida un fac-simile utile per formalizzare la risoluzione nel rispetto della normativa vigente.

Una guida completa per orientarti tra diritti, obblighi e soluzioni legali.

Che cos’è la risoluzione del contratto di locazione

La risoluzione del contratto di locazione è l’interruzione anticipata del rapporto di affitto rispetto alla sua naturale scadenza. Si verifica quando il conduttore (inquilino) o il locatore (proprietario) esercitano il diritto di recesso o chiedono la cessazione del contratto prima del termine previsto.

La normativa vigente stabilisce, per ciascuna tipologia di contratto di locazione, durata minima e modalità non derogabili. Tuttavia, la legge consente alle parti di procedere alla risoluzione anticipata del contratto di locazione al verificarsi di specifiche condizioni, che variano a seconda del soggetto che richiede la risoluzione e delle motivazioni addotte.

Nei prossimi paragrafi analizzeremo quando e come è possibile risolvere il contratto, distinguendo tra le ipotesi di recesso del conduttore, risoluzione richiesta dal locatore e accordo consensuale tra le parti.

Quando il conduttore può recedere dal contratto di locazione?

La Legge 431/98 riconosce al conduttore, la facoltà di recedere, per gravi motivi, in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. I gravi motivi previsti dalla legge possono essere di natura professionale, familiare, di salute ecc., ad esempio trasferimento per motivi di lavoro o di cura, difficoltà economiche, separazione o divorzio, ecc. Nella pratica, spesso la possibilità di recesso, è concessa al conduttore a prescindere dai gravi motivi. È consigliabile, in ogni caso, leggere con attenzione il contenuto della clausola di recesso.

È possibile inoltre recedere dal contratto, senza preavviso, qualora l’immobile locato sia inidoneo all’uso, o la permanenza nei locali costituisce un pericolo per la salute, ad esempio, presenza di umidità e muffa, o ancora se ci sono oggettive difficoltà di accesso perché, magari, l’ascensore è costantemente fuori servizio.

Quando il locatore può risolvere il contratto di affitto?

Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto di locazione, prima della scadenza, solo in caso di inadempimento contrattuale da parte del conduttore, ad esempio per morosità o per violazione degli accordi contrattuali. La normativa vigente tende a tutelare la parte che ritiene più debole ovvero l’inquilino. Al proprietario è concessa la possibilità di comunicare la risoluzione del contratto di locazione alla scadenza dei primi quattro anni, come sancito all’art. 3 L. 431/98, per uno dei seguenti motivi:

a) Quando il locatore intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) Quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

d) Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale dev’essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) Quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) Quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione, fac-simile

Le parti contraenti possono decidere di comune accordo di risolvere il contratto di locazione, in questo caso è sufficiente sottoscrivere un breve verbale di accordo, ecco un esempio:

Risoluzione consensuale contratto di locazione (fac-simile)

Con la presente scrittura fra

• Mario Rossi, nato a ____________ (____) il __/__/____, Codice Fiscale: ________________________, residente in _______________________ (___) Via/Piazza _______________________________  civico___. In qualità di parte locatrice

e

• Andrea Bianchi, nato a ____________ (____) il __/__/____, Codice Fiscale: _____________________, residente in _______________________ (___) Via/Piazza _______________________________  civico___. Conduttore.

PREMESSO

Che con contratto stipulato in data _____________ registrato il _____________ codice identificativo n. _______________________ decorrenza dal _____________ al________________ il Sig. Mario Rossi ha concesso in locazione l’immobile di proprietà sito in ____________________ (____), Via/Piazza ___________________, civ. ______, piano ____________, meglio identificati catastalmente come segue;

• (Tipologia immobile): Foglio _____, Particella _____, Sub _____, Zona _____,  Categoria ___, Classe ____, Consistenza vani ____, Rendita Catastale ______;
• (Pertinenza): Foglio ____, Particella _____, Sub ____, Zona ____, Categoria ____, Classe ____, Consistenza mq ____, Rendita Catastale _____.

SI CONVIENE QUANTO SEGUE

Le parti di comune accordo, decidono di risolvere anticipatamente il contratto di locazione, a far data dal _____________ , fino a tale data sono a carico del conduttore le spese accessorie e gli oneri contrattualmente previsti. Parte locatrice con la firma della presente, rinuncia al preavviso contrattualmente previsto.

Il deposito cauzionale sarà restituito al conduttore al momento della riconsegna dell’immobile previa verifica dello stesso e quando tutti i patti del contratto saranno adempiuti.

Le imposte per la risoluzione del contratto di locazione sono a carico di _______________________

Luogo _______________ data _______________

Il Locatore Il Conduttore

__________________________ _____________________________

In tutti i casi la risoluzione del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla cessazione.

^{Immagine: Leonardo.ai}

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